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房地產信托基金的風險正逐步曝光。
收益驚人的信托基金
房地產信托基金遭遇危局 借新還舊難以為繼
一位劉姓投資人告訴證券時報記者："我投資的多個有限合夥制房地產信托基金，今年要到期的有6個，現在已經有4個到期，其中3個已經違約。"
劉先生作為優先級有限合夥人，持有100份(即投資瞭100萬元)，這也是他投資額度最小的一隻基金。
劉先生稱，經過幾輪討價還價和反復協商，前兩隻房地產信托基金的問題與管理人基本達成協議，而眼下這隻的狀況可能更嚴重一些。
盡管有這麼多風險保障條款，近日北京天禾融達投資中心總經理張陽還是陸續通知即將到期的投資人不能如期兌付。張陽向記者表示，問題主要在於項目方資金周轉出瞭問題。
據瞭解，該合約對風險的保障描述得非常清楚：如果合夥企業發生虧損，虧損額度小於或等於普通合夥人的認繳出資額，則由普通合夥人承擔全部虧損；如虧損額度大於普通合夥人的認繳出資額，則先由普通合夥人按照其認繳出資額承擔虧損，剩餘虧損部分普通合夥人負責無限連帶責任；同時，劣後資金出資人包頭市吉豐工貿有限公司按照其認繳出資額對優先級有限合夥人投資安全起到雙重保障作用；當合夥企業虧損大於普通合夥人及劣後投資人的認繳出資額，擔保方內蒙古匯眾中小企業擔保有限責任公司利用自有資金等對優先級有限合夥人的投資本金及預期收益進行差額補足。
招募說明書稱， "佳禾融達"將資金以股權投資的形式投資於美岱橋民俗旅遊度假村佳禾會館建設項目等現金流充裕、有良好經營前景的優秀項目。
而16%的投資收益似乎並非是行業內最高的。
一位銷售人員向記者表示："其實我們不願意向投資人推薦天禾融達投資中心項目。一般來說，選擇房地產信托基金，一是看公司實力，二是看資料是否齊全，特別是有無擔保和抵押。而這傢公司的註冊資金比較小。且事實證明，公司管理人天禾融達投資中心和投資標的有很強的關聯性，甚至可以說，天禾融達投資中心就是自己項目融資的平臺。"
能否融到資金，是基金能否成立的關鍵，銷售人才因此十分重要。劉先生則稱，"當初賣出我產品的銷售人員早已經跳槽瞭。"
內容來自sina新聞
劉先生指的這隻基金正是"佳禾融達"，總規模為8000萬元，包頭市吉豐工貿有限公司擔任基金的劣後級有限合夥人收購瞭3200萬元，包頭市美岱橋佳禾旅遊度假有限責任公司僅認購500萬元為普通合夥人、合夥事務執行人。
江蘇一位房地產企業董事長告訴證券時報記者："采取這種方式融資，隻要綜合(行情 專區)利率(含有銷售等費用)在20%左右，房企都可以接受。但是即便這麼高的利率，融資也不容易。"
資金周轉出問題
作為資深投資人，風險保障也是劉先生投資必不可少的因素。
一位劉姓投資人稱："我投資的有限合夥制房地產信托基金今年要到期的有6個，其中3個已經違約。現在已經進入違約集中爆發期，今後我不會再投資房地產信托基金瞭。"
張陽表示，"我們現在正和即將到期的投資人商量延期兌付，希望可以在4月1日前兌付，我們會給投資人發延期兌付的承諾函。"
借新還舊難以為繼
然而，佳禾融達延期兌付的說法並不能安撫投資人的情緒。
劉先生說："天禾融達投資中心去年底還向我推銷過其他合夥制基金。這個項目沒有到期，又發行一個類似的項目，我覺得有以新還舊的意思。"
查閱資料可知，除瞭以上兩隻基金外，天禾融達在去年9月份等其他時段也先後募集有限合夥制房地產信托基金。在這些基金的投資方向上，美岱橋民俗旅遊度假村赫然在列。
據瞭解，自2011年起，劉先生開始熱衷投資有限合夥制房地產信托基金，先後投資基金的10餘隻。雖然也投資普通的房地產信托基金，但對於劉先生來說，收益更高的有限合夥制房地產基金更有吸引力。劉先生稱："有限合夥制房地產信托基金，投資額度不同，收益也不同，最高可達16%。"
而這樣的平臺並不在少數。江蘇一傢建築業企業負責人就說，"成立一傢專門的公司為自己企業融資，成本小，融資規模大。隻要可以募到資金，比其他融資渠道要好。"
而眼下這種狀況，劉先生認為，主要看項目方能不能融到新的資金，填補這邊的窟窿。劉先生說，"從去年就已經感覺到風險，正在逐步的回籠資金。現在已經進入違約集中爆發期，不會再投資房地產信托基金瞭。"
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-24/08093941民間代書借款安全嗎940.shtml
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